中新經緯12月19日電 題：不可能完全取消公攤

　　作者 趙秀池 首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長

　　又一城市宣布將取消公攤。2024年12月17日，河北省張家口市住房和城鄉建設局印發《關于推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》，提出逐步推進“取消公攤”。而在此之前，湖南省衡陽市宣布從2025年1月1日起，市內商品房銷售實行套內建筑面積計價；廣東省深圳市、肇慶市則是在2024年5月份推出新政減少“公攤面積”。那么，完全取消公攤是否可能？按照套內建筑面積計價和取消公攤是否是同一含義？

　　按套內建筑面積計價不影響住房總價

　　住房面積有三種口徑，居住面積、使用面積和建筑面積。居住面積最小，建筑面積最大，使用面積介于二者其中。

　　在歷史上，1998年房改前，住房面積是以使用面積計量的，現在的老公房(由政府、國有企業和事業單位投資興建的住宅，區別于房改后的商品房)仍然是以使用面積計量、計收房租。但房改轉為商品房時，計量標準要轉為建筑面積，房本標注的也是建筑面積。二者之間有一個換算公式。

　　在不同政府文件中標注的住房面積也不一而論。例如北京群租房的標準是以居住面積計量，而集體宿舍標準是以使用面積計量。

　　其實住房和城鄉建設部在2019年就發布了《住宅項目規范(征求意見稿)》，其中指出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。根據相關規定，套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。即套內使用面積不含墻體面積和陽臺面積。但這一規范并沒有推行。原因是按照套內建筑面積計價只會導致住房面積發生變化，而單價還是會因為住房面積減少而提高，總價中依然變相包含公攤面積的費用。如同榴蓮一樣，帶殼與不帶殼的價格是不一樣的。

　　不可能完全取消公攤

　　其實，公攤面積與樓房的高低、居住品質都有關系。樓房越高，電梯越多，公攤面積也越多；居住品質越高，公攤面積也越多。沒有公攤，住房的使用功能就不能完全發揮出來。例如，沒有樓梯就無法上下樓；沒有電梯，高層居民尤其是老年人上下樓就會很不方便。

　　既然公攤面積不可能被取消、公攤費用也不會憑空消失，那么為何會有取消公攤規則的調整？

　　當前，有的城市推出按套內建筑面積計價，一方面是為了回應民生對于“公攤面積”的關切，使公攤面積更透明，讓購房人的權益得到保障；另一方面，對開發商而言也是一種制約，開發商需要針對購房者對得房率和居住品質的不同需求而設置公攤面積。此外，也是為了呵護樓市，促使更多人入市購房，促進樓市回暖。

　　不過，因為對購房人而言取消公攤并不能帶來購房總金額的實際變化，而相關的物業費、暖氣費、稅費等問題也可能引起爭議，比如購房人更期望按套內建筑面積計收，但事實上目前是做不到的。在這些問題未解決前，預計后續不會有大批量的城市跟進取消公攤。(中新經緯APP)

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責任編輯：宋亞芬