得房率100%樓盤涌現，對存量市場產生“降維打擊”？

　　作者：馬一凡

　　在長沙新房市場，“得房率100%”的住宅正成為購房者的“新寵”。

　　即便售價較高，但因為有高得房率，這類住宅仍受到市場歡迎，不僅推動了長沙新房成交數據的上漲，更在市場上引發關于住宅品質和性價比的討論。

　　近年來，隨著房地產市場的深度調整，創新型住宅產品逐漸成為市場的主流。其中，“第四代住宅”以其“戶戶有花園、家家有庭院”的特色，以及接近甚至超過100%的得房率，成為了行業內的熱門話題。多地政府通過調整建筑規范、計容標準來支持第四代住宅的發展，使得這類產品在市場上迅速崛起。

　　然而，隨著高得房率項目的集中入市，同質化競爭的問題也逐漸顯現。部分板塊內的高得房率項目過多，導致產品差異化不足，進一步加劇了市場競爭。而高得房率新項目的涌現，無疑也對存量新房和二手房市場產生了巨大沖擊。雖然部分二手樓梯房的得房率也較高，但工程設計等已經過時，難以與新項目競爭。

　　得房率100%住宅熱賣

　　臨近年尾，長沙的新房市場熱鬧起來了。

　　12月上旬的一個周末，長沙兩個樓盤首開，均出現了久違的搖號搶房場面，最終一個樓盤首日去化超過90%，還有一個樓盤去化超95%。一位長沙的房地產業內人士感慨，已經好幾年沒見過這種火爆市況。

　　在紅盤入市的推動下，長沙的新房成交數據也漲起來了。據房地產研究機構克而瑞統計，12月第一周長沙新建商品住宅共成交521套，環比上漲11%；第二周新房成交596套，環比再上漲14%。

　　這兩個熱銷盤的共同點是它們都做到了“零公攤”，得房率基本達到100%。

　　今年4月18日，長沙出臺《關于優化房地產開發項目規劃管理的若干措施》，對房地產項目的計容有了新規定，新規后拿地開建的住宅項目，得房率大大提升。

　　在上述新規出臺的背景下，像此次熱銷的綠城長沙玉海棠項目，其首開推出戶型面積介于142平方米至168平方米的324套房源，每戶都有獨立電梯廳，得房率基本達到了100%。

　　即便該項目的售價和周邊洋房持平，甚至比部分其他小高層項目價格還要高出近2000元/平米，但因得房率高，該項目在溢價10%的情況下，仍受到了購房者的歡迎，收獲507組認籌，首日開盤即去化超90%，單日銷售額達到6.6億元。

　　而另一個項目“嘉信洋湖錦玉”在僅推出176套房子的情況下，吸引到610組客戶參與認籌搖號，當天房源賣得幾乎只剩下底樓，去化率超過95%。

　　嘉信洋湖錦玉的大部分戶型也都實現了100%的得房率，其中，139平方米的戶型得房率甚至達到了104%，客廳面寬6.4米，實際可使用面積和居住感受，相當于此前市面上160平方米以上的戶型。

　　“今年已經有許多城市發布了新房計容新規，在新規后出現的新產品，可以說是‘強勢迭代’，對市場構成了降維打擊�！睂τ凇暗梅柯食�100%”的新項目，一位房地產央企華東區域的內部人士評價道。

　　第四代住宅已現同質化競爭

　　近兩年，中國房地產深度調整，新房市場高歌猛進的時代過去了，樓市也迎來了真正的變革期。隨著住建部提出“好房子”這一概念，不少城市都開始探索創新型住宅產品。

　　于是，在2024年，“第四代住宅”成為行業熱門話題。一般來說，第四代住宅產品具有“戶戶有花園、家家有庭院”的特色，得房率接近甚至超過100%也是第四代住宅的重要特點之一。

　　多地政府通過調整建筑規范、計容標準來達到第四代住宅“零公攤”的目標，這些新規包括允許房企增大陽臺飄窗的贈送面積、減少公攤面積等。

　　根據克而瑞統計，從2023年到2024年前三季度，至少有28個城市(或地區)出臺了這方面的新規，支持第四代住宅的發展。截至今年8月，百強房企在全國已經開發100余個第四代住宅項目，在住房“實得率”上，房企“卷”起來了，這100多個第四代住宅的得房率多數都超過100%，最高的超過了140%。

　　由于是新生事物，又具備高得房率的特點，很多第四代住宅項目一面世就受到了購房者的追捧。

　　比如今年9月，蘇州高鐵新城板塊的龍湖御湖境開盤，推出191套房源，首開就收金4.5億元。該項目通過贈送面積的方式，最高實際得房率達到120%。

　　今年10月，中指研究院對江蘇宜興進行市場調研時發現，當地首個第四代住宅項目棲氿云璟開盤，去化率超80%，宜興樓市從2020年以來便陷入低迷，而該樓盤創下宜興三年多來的熱銷紀錄。

　　高得房率在樓盤銷售中的重要性究竟如何？由于今年市面上涌現出一批得房率超過100%的產品，對此，克而瑞進行了一場調研，對70個實際得房率超100%的項目及其周邊競品項目的銷售數據進行了分析，并于今年10月發布了調研結果。

　　結果顯示，受益于四代宅或是計容新規放寬所帶來的產品代際優勢，2023年末以來西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市市場上涌現了一批實得率超100%的產品，其中有部分項目確實實現熱銷，去化遠超計容新規前入市的競品。

　　不過，調研結果還表明，“得房率超100%”并不是萬能的。同樣是高實得率的產品，入市更早地優先搶占了市場，而入市較晚的產品就面臨更激烈的產品競爭。究其原因，2024年以來高實得率產品集中入市、部分板塊產品同質化嚴重，進一步加劇產品競爭。

　　以西安高新區中央創新區(CID)板塊為例，2023年四季度以來，僅在西安CID的核心區，就有近10個四代宅項目入市、高實得率成為標配，且主力戶型多集中在115平方米三房和143平方米四房，產品同質化問題較為嚴重，截至今年10月累計去化率大多在20%-50%區間。

　　克而瑞集團CEO張燕近期在題為《2024中國房地產產品力發展報告》的演講中表示，第四代住宅原本是創新產品，但是因為集中入市，又形成了新一輪的同質化競爭，第四代住宅能否持續火熱是需要考慮的問題；同時，并非所有項目都適合做成第四代住宅，項目的單價至少要達到一萬元以上，否則房企很難有動力投入成本，投入也難有溢價。

　　存量二手房遭遇“降維打擊”

　　近期，有改善型需求購房者對記者提出了這樣的顧慮：在當前第四代住宅大批入市的情況下，如果要買改善型住宅，是買二手大平層比較好，還是等一等板塊內的第四代住宅項目？100%得房率的項目未來會不會對周邊存量新房和二手房市場產生“致命打擊”？

　　“對二手房的影響可能確實會比較大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進對第一財經表示。

　　他認為，這種實際得房率超過100%的房子入市，對市面上所有還沒賣掉的房子來說，“都不是一件好事”。這種新產品會讓購房者更加挑剔，所以對存量新房項目來說，如果庫存還比較高、公攤面積又很大，就需要盡快調整銷售策略了，比如降價或增加贈送等。而大部分二手房受制于過去的政策，肯定不會有新產品那么高的性價比，部分樓梯房的得房率高，但是工程設計等已經過時，所以這類產品的持有者也需要注意市場利空。

　　鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，過去普通的高層住宅，得房率在75%至80%就屬于高的了，但后來因為房地產市場下行，不少城市就出臺了新的建筑計容規定，新規之后，開發商在拿地報建時，就會去設計新類型產品，把新規研究透、用到極致，所以現在不少洋房、別墅項目的實際得房率已經能夠超過100%，這種新產品的性價比較高，市場競爭力也是比較強的。相對來說，同區域、同面積的存量新房以及存量二手房就會有很大的競爭壓力，未來不會那么好賣了。

　　“如果同板塊出現了第四代住宅，那么毫無疑問計容新規之前土拍的地塊和開發的新盤，恐怕很難再賣得動，這部分開發商要想辦法做出改變；而面對第四代住宅的競爭，二手房的劣勢也會非常明顯，可能除了降價，二手房業主還需要更好地維護房子，突出其優勢，才能賣得動�！比A東某房地產央企設計部人士對記者表示。