中新經緯12月15日電 題：房地產市場“止跌回穩”可期

　　作者 東吳證券房地產行業首席分析師房誠琦

　　房誠琦

　　2024年12月，中央經濟工作會議在北京召開，針對房地產行業最重要的關鍵詞就是“止跌回穩”，這一表態也是對“926政治局會議”相關精神的延續。該如何看待這一重要政策目標的提出？又該如何判斷未來房地產行業的走勢？

　　穩定市場成為重要政策目標

　　關注過去幾年中央經濟工作會議對地產行業的相關表述可以發現，中央更關注房地產行業調整所帶來的風險，因此地產相關表述通常也都出現在防風險的段落。

　　但今年在綜述明年經濟發展工作安排的總起段落中就提到“穩住樓市”，可見穩定房地產市場已經成為行業最重要的政策目標。同時，在后續表述中提到“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，表述力度也強于“926政治局會議”中的內容，足以看出對實現這一目標的堅定決心。

　　自首次明確要求“房地產市場止跌回穩”以來，各部委也隨之響應有所動作，相繼出臺落地措施，通過“4個取消、4個降低、2個增加”推動落實“促進市場止跌回穩”。

　　房貸利率大概率全面進入“2時代”

　　本次會議提出，“要實施更加積極的財政政策，要實施適度寬松的貨幣政策”。“適度寬松的貨幣政策”這一提法是自2009年以來首次出現，積極有為的宏觀政策無疑是幫助行業企穩最有效的政策。

　　貨幣政策上，2024年5年期以上LPR已累計下調60個基點，目前為3.6%。預計明年LPR仍將有較大的下行空間，房貸利率全面進入“2時代”的概率非常大。

　　會議也提到“加力實施城中村和危舊房改造”，并加大貨幣化安置比例，參考過往政策，通過政策行發放PSL以支持城中村改造的模式也是值得期待的。

　　財政政策上，財政部已明確支持地方政府使用專項債券，回收符合條件的閑置存量土地，以及收購存量商品房用作各地的保障性住房。

　　供需同步發力

　　房地產市場“止跌回穩”可期

　　從需求側看，會議提出“加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。

　　10月底住建部曾提出將新增100萬套城中村改造貨幣安置，預期在2025年城中村和危舊房改造將有所加力，除央行PSL支持貨幣化安置外，可能還將輔以“以購代建”或“房票”等安置手段，將有望增加短期市場需求，消化商品房庫存，改善市場供求關系失衡導致的房價下行預期。

　　從供給側看，主要的期待即上述的落實專項債收購存量商品房及閑置存量土地。

　　當前情況下，收購存量商品房作為保障性住房這一模式仍然受到收購價格、資產運營能力等因素影響，并未實現大范圍落地，期待明年在價格機制上能有進一步的突破。而利用專項債收購閑置存量土地或者進行存量土地的置換則已經開始陸續鋪開。此模式不僅同時盤活了地方政府和開發商兩方的現金流，亦能減少無效供給穩定庫存預期。

　　綜合來看，展望2025年，需要關注相關政策的落地執行力度、LPR的下降空間和節奏、專項債收儲的推進情況、限制性政策的進一步退出、房企融資協調機制的持續落地……相信在如此明確的施政目標要求下，各項政策都將有序推進和執行并形成合力，最終扭轉市場對行業、對房價的悲觀預期，進而實現企穩的最終目標。(中新經緯APP)

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