2025年樓市調(diào)控怎么走？重磅會(huì)議指明三大方向

　　2024年房地產(chǎn)一系列政策“組合拳”，給樓市注入了強(qiáng)勁活力，市場(chǎng)出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)。

　　成交回升、價(jià)格止跌......一線城市諸多積極信號(hào)正持續(xù)顯現(xiàn)，新的市場(chǎng)形勢(shì)之下，后續(xù)樓市調(diào)控將怎么走？會(huì)否有增量政策出臺(tái)？一系列問(wèn)題備受各方關(guān)注。

　　12月11日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議稱要做好明年經(jīng)濟(jì)工作，并強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　“持續(xù)用力”推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，該表述反映了中央更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市態(tài)度，一方面說(shuō)明“穩(wěn)樓市”仍是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，同時(shí)顯示出各項(xiàng)支持政策有望繼續(xù)落地。

　　重磅會(huì)議定調(diào)之下，2025年樓市調(diào)控將怎么走？有哪些重點(diǎn)方向？

　　穩(wěn)住樓市

　　2024年，是樓市調(diào)控的變革之年，諸多限制性政策退場(chǎng)，一切都以“穩(wěn)樓市”為最終目標(biāo)。

　　9月26日，中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，隨后以一線城市為代表，各項(xiàng)刺激性政策依次釋放，并對(duì)樓市成交產(chǎn)生了明顯的積極作用。

　　中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月，20個(gè)主要城市的二手房成交套數(shù)達(dá)到140197套，環(huán)比增長(zhǎng)11.7%，同比增長(zhǎng)26.3%。新房市場(chǎng)也可圈可點(diǎn)，11月，全國(guó)30個(gè)主要城市的新房成交面積為1399萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.4%，同比增長(zhǎng)20.6%。

　　一線城市是本輪回暖的主力軍，以北京為例，11月，北京二手住宅網(wǎng)簽成交量18763套，遠(yuǎn)超榮枯線，創(chuàng)下了近20個(gè)月以來(lái)的最高紀(jì)錄。同月，上海二手房累計(jì)簽約成交27050套，是2024年以來(lái)二手房成交量最高的月份，創(chuàng)下近44個(gè)月以來(lái)的最高單月成交紀(jì)錄。

　　二線城市也受到這波暖流的帶動(dòng)，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)積極的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。11月，成都、杭州、廈門等城市的成交量環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)20%，同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，市場(chǎng)需求旺盛。三、四線城市的二手房市場(chǎng)雖然成交量相對(duì)較小，但是同樣呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　樓市點(diǎn)狀回溫之下，市場(chǎng)也在疑慮：回暖持續(xù)性如何？還會(huì)有增量政策嗎？

　　最新舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)后續(xù)樓市調(diào)控的基本思路，進(jìn)行了積極性明確，稱要穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊。持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”導(dǎo)向，延續(xù)了近期召開(kāi)的中央政治局會(huì)議精神，進(jìn)一步說(shuō)明2025年房地產(chǎn)工作要強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”。

　　“穩(wěn)樓市”背后有兩層含義，一方面意味著，2024年在防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面已取得積極成績(jī)，交易數(shù)據(jù)下行、存量房貸利率過(guò)高、房企債務(wù)壓力過(guò)大、樓盤交付困難、一線城市市場(chǎng)壓力過(guò)大、房?jī)r(jià)下跌等系列重大風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題得到綜合全面治理。

　　在此基礎(chǔ)上，要進(jìn)一步做好2025年“穩(wěn)住樓市”的系列工作，意味著2025年房地產(chǎn)相關(guān)政策將持續(xù)發(fā)力，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，各領(lǐng)域政策將進(jìn)一步寬松和精準(zhǔn)。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，再次表述“止跌回穩(wěn)”，說(shuō)明止跌的基礎(chǔ)還不牢靠，近期熱點(diǎn)城市新房交易周度數(shù)據(jù)有所下行，“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)需要進(jìn)一步夯實(shí)。

　　其次，“持續(xù)用力推動(dòng)”的表述比較新穎，這意味著，下一步調(diào)控將繼續(xù)貫徹落實(shí)“推出增量政策、落實(shí)存量政策”的邏輯，未來(lái)不僅會(huì)有新政策，而且政策力度會(huì)加大。

　　穩(wěn)住樓市，不僅是基于行業(yè)發(fā)展所需，從更宏觀的層面看，也是防風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，中央經(jīng)濟(jì)工作已連續(xù)三年將“房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)”相關(guān)工作列為議題。2022年，會(huì)議明確有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，提及房地產(chǎn)。2023年，明確持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，提及房地產(chǎn)等三大領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。2024年，明確有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，再次提及房地產(chǎn)。2025年，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，仍將是年度重點(diǎn)關(guān)鍵詞。

　　李宇嘉表示，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)交織在一起，要實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)、守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，必須要先防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。而止跌回穩(wěn)便是其中的關(guān)鍵一環(huán)，一方面是價(jià)格止跌，另一方面要實(shí)現(xiàn)量的穩(wěn)定，即要穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)定量、防風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策方向

　　政策強(qiáng)音下，樓市“止跌回穩(wěn)”將從哪些方面發(fā)力，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及了幾個(gè)要點(diǎn)。

　　一是，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

　　“此前住建部已經(jīng)明確，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，且城中村改造政策支持范圍擴(kuò)圍至近300個(gè)地級(jí)及以上城市，采用貨幣化安置方式。”陳文靜稱，本次繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要“加力實(shí)施”，可見(jiàn)未來(lái)城中村和危舊房改造的規(guī)模有望繼續(xù)增加，整體力度將加大。

　　具體而言，預(yù)計(jì)各地有望將貨幣化安置與房票政策結(jié)合、收購(gòu)存量商品房作為安置房與城中村改造相結(jié)合，加大使用房票安置的補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)，提高居民使用房票積極性，助力加速城中村改造節(jié)奏，該政策或?qū)⒃?025年對(duì)新房銷售產(chǎn)生實(shí)際性的拉動(dòng)效果。

　　李宇嘉稱，目前，鄭州、廣州等熱點(diǎn)城市均開(kāi)始發(fā)布房票安置政策，隨著專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款發(fā)行規(guī)模增加，預(yù)計(jì)房票安置將在2025年大規(guī)模落地。行業(yè)止跌回穩(wěn)趨勢(shì)形成后，也將對(duì)城中村改造形成巨大支持，讓之前難以實(shí)現(xiàn)的資金平衡問(wèn)題得到緩解。

　　華福證券預(yù)計(jì)，新增100萬(wàn)套城中村改造若分5年完成，則年均或拉動(dòng)投資和銷售1539億元和6956億元，分別占2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和銷售額的1.4%/6.0%。

　　二是，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。

　　今年來(lái)，各地已在土地供給方面有了新變化，側(cè)重優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)取消限價(jià)、取消配建、取消現(xiàn)房銷售等約束。在此基礎(chǔ)上，2025年土地供應(yīng)將堅(jiān)持“控量提質(zhì)”的導(dǎo)向。

　　盤活存量也是本輪政策的重點(diǎn)方向。“存量用地特別是2022年之前供應(yīng)的土地，由于價(jià)格明顯下跌，在外圍區(qū)域且有配建和自持規(guī)定，在當(dāng)前中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)發(fā)新一代商品住房的競(jìng)爭(zhēng)新環(huán)境下，按照原有規(guī)劃可能無(wú)法推進(jìn)開(kāi)發(fā)。”李宇嘉稱。

　　現(xiàn)實(shí)困境之下，存量土地盤活路徑如何？李宇嘉認(rèn)為，一方面可調(diào)整規(guī)劃和土地用途(如商改住、商辦改公寓)、降低或取消配建和自持比例，該工作已在推進(jìn)中。另一方面，由政府用專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款收回。商辦用房的盤活，還可改為長(zhǎng)租公寓、保障性租賃住房。

　　存量商品房處置工作也將加快。2024年，各地對(duì)存量商品房的處置，主要體現(xiàn)在“以購(gòu)代建”系列工作中，鼓勵(lì)各地國(guó)企(安居集團(tuán)為主)收購(gòu)現(xiàn)房庫(kù)存商品房，并將其改造為保障性租賃住房或配售型保障房等，對(duì)房企去庫(kù)存、增加保障房房源供給都有積極作用。

　　第三大政策方向，是推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

　　從2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“探索”、2022年強(qiáng)調(diào)“過(guò)渡”、2023年強(qiáng)調(diào)“加快”，到2024年強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的定位正更加精準(zhǔn)、思路正更加清晰。

　　陳文靜表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，包括建立租購(gòu)并舉住房制度、完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系、預(yù)售制改革、土地制度改革、房地產(chǎn)稅收制度改革等多個(gè)方面。

　　今年以來(lái)，保障性住房籌集力度不減，配售型保障房籌集建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，多地現(xiàn)房銷售試點(diǎn)也在有序推動(dòng)。陳文靜預(yù)計(jì)，在后續(xù)的2025年，預(yù)售制、金融制度、房地產(chǎn)稅收制度等相關(guān)基礎(chǔ)性制度的改革方面，或?qū)⑷〉靡恍┓e極進(jìn)展。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前，全國(guó)各地已有一些積極探索，形成了具有示范性和標(biāo)桿性的房地產(chǎn)發(fā)展新模式案例。一個(gè)典型方向就是，深入落實(shí)好房子建設(shè)的“安全、舒適、綠色、智慧”理念，探索建設(shè)第四代住宅項(xiàng)目，這便是房地產(chǎn)發(fā)展新模式推進(jìn)的案例之一。

　　從城中村改造、調(diào)節(jié)供給，到構(gòu)建新模式，2025年房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向已然明晰。整體來(lái)看，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，延續(xù)了中央政治局會(huì)議的積極定調(diào)，2025年財(cái)政、貨幣政策也將明顯加力，助力修復(fù)居民收入預(yù)期，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。