民營建筑企業現狀調查：房地產債務沖擊波并非單線傳導

2024-12-12 10:31:30 第一財經

　　民營建筑企業現狀調查：房地產債務沖擊波并非單線傳導

　　江蘇南通以擁有一支“建筑鐵軍”而聞名。

　　根據南通市統計局公布，截至2022年南通市的建筑業從業人員達到231.7萬人，而南通的常住總人口才770余萬。

　　(南通歷年常住人口數量；數據來源：南通統計年鑒；單位：萬人)

　　南通這支“建筑鐵軍”曾參與人民大會堂、南京長江大橋、克拉瑪依油田等國家重大建設，就連遠在萬里之外的世界第一高樓迪拜哈利法塔，都是南通人做的土建工程。

　　這些建筑企業多以包工隊的模式發家，在大基建和房地產的黃金時代，他們逐步發展為民營建筑行業巨頭，據江蘇省住建廳公布的數據，2021年江蘇建筑業產值破四萬億，南通建筑業產值首破萬億。南通的民營建筑企業用一磚一瓦的累積，打響了“中國建筑看江蘇，江蘇建筑看南通”這句口號。

　　(數據來源：江蘇省住建廳；單位：億元)

　　然而，以恒大債務爆雷事件為代表，當房地產市場進入下行期，建筑業作為產業鏈上的重要一環，難以獨善其身。部分民營建筑商早已形成“掛靠、分包、轉包”的經營模式，過去通過帶資承包、墊資施工、承接商票等操作攬取項目，面對資金壓力各企業之間互相聯保，在開發商爆雷之際，這些建筑企業也不堪一擊。

　　“在現在的市場環境下，民營建筑企業就像在夾縫中生存，進退兩難。想去承接大的公建工程，但在技術、資質、資金上拼不過央企；剩下一些民營開發商的單子，又不敢接，怕拿不回工程款，只能保守經營。”一位南通的建筑行業從業者說道。

　　從巔峰滑落

　　在一年能干出一萬億產值的南通建筑業，部分民營企業正在經歷寒冬的考驗。

　　徐浩然是南通某大型建筑企業的項目總負責人，現年40歲，在公司里是中層管理人員。幾年前，隨著公司的業務擴張，他還在全國各地瘋狂出差，而現在，他大部分時間都留在南通做一些項目的收尾工作，也終于有時間能陪伴家人、管管孩子的學習了。

　　“我這個崗位，在十幾年前就能實現年薪50萬至100萬�！毙旌迫凰懔怂�，他入行已經17年了。剛大學畢業時，他還是20歲出頭的年紀，曾經在上海自己找工作打拼了一段時間。不久后，徐浩然還是選擇了回老家從事建筑業。“

　　“因為我是南通海門人，在我們那，很多人都干建筑，機緣巧合之下我也回到海門進了一家建筑公司�！�

　　十幾年前，正是基建狂潮與房地產騰飛的時代，投身建筑業后徐浩然很快就獲得了超越大部分同齡人的薪水。

　　南通是聞名全國的建筑之鄉。根據南通市人民政府網站，截至2022年，南通建筑業從業人員數量超過200萬，而南通市的常住人口數量為770余萬，粗略換算一下，南通有超過四分之一的人口從事建筑業。

　　建筑業不僅是南通的支柱性產業，同時也為南通創造了海量的就業崗位、帶來了巨大的民間財富。

　　江海也是南通海門人，留學歸國后，他曾進入一家大型建筑總包企業從事項目管理。江海很快察覺到民營建筑業的優缺點：“優點是規模大、發展快，缺點是管理模式粗放，也可以說是比較‘土’，一直是掛靠、分包、轉包的模式�！�

　　上個世紀八十年代，改革開放的浪潮席卷全國，不少南通人開始探索如何掙錢，有一個方向便是建筑業，不少人以當包工頭起家。建筑總包公司擁有資質、牌照和公章，而包工隊則掛靠在建筑公司名下賣苦力，這是一個松散的組織，包工隊也能各自行動。

　　徐浩然和江海都告訴第一財經，時至今日，盡管南通不少建筑總包已經是特級資質，分包也有專業的牌照，能夠承接很大的工程，但組織架構仍然基本延續過去那一套。

　　“南通的建筑企業普遍都是民企，他們的運作方式是這樣的：總包是一個管理公司，主要做流程把控、協調管理等工作，總包會把業務再包給上千個包工頭，分包很細，比如水電、消防、勞務、防水、涂料等等，各專業都有專門的老板來做�！毙旌迫徽f。

　　由于頗具建筑業的歷史積淀，南通培養出了大批手藝高超的技術師傅，在過去的黃金時代，南通建筑業這一套組織架構運作效率很高�！澳憧梢栽谀贤ㄕ业饺魏我豁椃职�，上千項業務都能找到人做�！苯１硎尽�

　　2017年至2021年，房地產行業經歷了一輪大發展，全國商品房銷售額年年創新高，有數十家房企宣布進行“全國化擴張”，各地“地王”層出不窮。

　　南通的民營建筑企業普遍承接房地產開發商的住宅項目，那些年，他們的產值也跟著房地產趨勢一路飆升。

　　“像我所在的公司，產值最高的一年是2019年，產值達到500多億元；從2020年開始，這個行業就走下坡路了，到現在，明面上的年產值還剩100多億。”徐浩然說。

　　倒下的“多米諾骨牌”

　　2021年，房地產開發商恒大陷入債務危機，隨著后續披露的信息越來越多，外界才發現恒大光是逾期不能兌付的商票總規模就超過了2000億元。

　　分包、轉包業務的民營建筑公司普遍不具備很高的技術門檻，而市場競爭逐年加劇，建筑市場中不規范的運作和供過于求的局面，導致在房企盲目追高擴張的那些年，許多建筑企業也一起“陷入瘋狂”，通過帶資承包、墊資施工、接受商票支付等來攬取更多的項目。這也導致房企一旦出現問題，建筑公司也跟著倒下。

　　“我們業內都認為建筑公司的爆雷就始于恒大的爆雷�！毙旌迫徽f道。

　　恒大爆雷到底為什么有這么大影響？“像我所在的公司，根本就沒做恒大的項目，但也會受到恒大事件的影響�！毙旌迫桓嬖V記者，一般來說，規模較大的民營建筑企業的老板互相都很熟悉，由于建筑是一個要撬動高杠桿的行業，所以大家普遍都存在互相擔保的情況。

　　房地產開發商開始出險后，就出現了這樣一個“多米諾骨牌”：房企資金出問題——相關建筑公司出問題——聯保的建筑公司也出問題。

　　“墊資的結果大家也看到了，開發商爆雷已經帶垮了不少建筑公司；商票現在成為了廢紙，最后還不上錢的開發商給了‘工抵房’這個選項，導致建筑總包現在手頭都有很多房子，在這幾年的房地產大環境下，房子都在貶值，變現能力很差。”

　　徐浩然說，現在的建筑行業民企，已經是在“夾縫中生存”。

　　首先，在建筑行業中，民企拼不過央企。央企有尖端技術，在技術上形成了壁壘，很多公建的招標有定向性要求，需要企業承擔資金成本，還需要行政級別，民企很難去競爭。

　　“況且現在建筑行業的單子少了，央企接單的下限也降得很厲害，為了保產值，央企什么活都愿意接，民企原本可以承接的一部分業務也被央企拿走了�！毙旌迫徽f道。

　　那還剩下一些業務，哪怕是發包方來求，民營建筑公司也不愿意承接。

　　“不敢接！比如出險房企還有地塊沒開發完，這種還是需要墊資，誰還會干？即便有些房企還沒有公開爆雷，但是我們業內通過各種渠道了解到，這些甲方已經沒有償付能力了，這種項目肯定也不能做�！毙旌迫槐硎荆F在民營建筑公司接不接項目，根本不看對方開價多少，也不考慮利潤率了，就看甲方還有沒有償付能力。

　　而建筑商已經越來越不愿意墊資了，“其實現在還是會有一些‘過程中墊資’，只要開發商在付款節點能付到錢就沒問題，不過實際情況就是民營地產商大部分都沒有償付能力了，包括部分未出險房企。”

　　徐浩然所在的公司，此前做得比較多的是外企開發商的項目，外資一般付款不拖沓，但時至今日也出了一些問題。他透露，公司現在做一些收尾的工程，此外傾向于接有專項撥款的政府工程。

　　從2021年到2024年，南通的建筑行業經歷了翻天覆地的變化�！艾F在南通的很多分包老板根本就沒有事情可以做了；總包里，財務狀況不行的占了七八成，現在其實很迷茫，同行大概有一半都退出了。”徐浩然表示。

　　消失在500強榜單中的企業

　　被譽為“建筑之鄉”的南通，在建筑領域已有百年的歷史積淀。

　　根據南通市政協文史委員會編輯出版的《南通建筑史話》序言，19世紀末20世紀初，清末狀元張謇返回南通故里，在城市規劃建設方面開全國文明之先，當時的南通誕生了一批優秀的公共建筑和精致住宅建筑，這些建筑都由南通人自己設計和建造，為南通建筑業發展打下了“地基”。

　　20世紀20年代初，南通人陶桂林創辦當時全國最大的建筑企業——陶馥記營造廠，并先后中標承建廣州中山紀念堂、南京中山陵、上海國際飯店等重大項目。

　　新中國成立之初，南通和全國一樣百廢待興，南通建筑業敢闖敢試地走出了一條快速發展之路，“建筑鐵軍”走遍大江南北，于20世紀50年代參與人民大會堂等首都十大建筑的施工，在上個世紀60年代參與南京長江大橋建設，1978年參與石油會戰、1979年援建克拉瑪依，創造了“當年開工、當年竣工、當年交付使用”的奇跡。上個世紀80年代南通建筑人進入西藏，在雪域高原建設了著名的拉薩飯店，也因此獲得了建筑行業最高獎“魯班獎”。1990年代，南通建筑鐵軍全面進軍上海，上海迅速拔起的城市天際線，也有他們的一份功勞。

　　2021年，據江蘇省住建廳公布的數據，當年江蘇實現建筑業總產值41642.0 億元，其中南通首破萬億，達到10612.2億元，占江蘇全省四分之一，產值規模穩居全國地級市首位。

　　今年10月，全國工商聯發布“2024中國民營企業500強”，這是中國民營經濟領域最權威的榜單。

　　榜單顯示，南通有8家企業上榜，其中6家為房屋建筑企業。由此可見，時至今日建筑業盡管面臨嚴峻挑戰，但在南通的民營經濟中仍有舉足輕重的地位。

　　不過，對比往年數據，南通上榜企業數量正越來越少，2020年尚有14家企業上榜，而近些年來從榜單消失的7家公司，都是建筑企業。

　　這些企業包括：中南控股集團有限公司；南通三建控股有限公司；南通二建集團有限公司；蘇中建設集團股份有限公司；南通六建建設集團有限公司；中如建工集團有限公司；華新建工集團有限公司。

　　其中一些企業的發展歷程令人唏噓：從夙興夜寐創辦企業到登上高點需要幾十年，而“大廈傾倒”仿佛就是一夜之間。

　　曾經把房地產業務做到年銷售額超過2000億的知名房地產富豪陳錦石，30多年前就是來自南通海門的一名包工頭。

　　上個世紀80年代，很多南通人離鄉闖蕩，有人販賣繡品，也有人組隊出去接工程，陳錦石就是其中一員。1988年，他東拼西湊了5000元，帶著一個28人的農民工隊伍來到山東東營勝利油田，從抹灰包清工做起，掘出了人生第一桶金。

　　到了上世紀90年代，陳錦石成立了海門中南集團、南通中南建筑安裝工程公司，開啟了中南建筑發展之路。1998年，中國住房改革如火如荼，陳錦石拿出1000萬進入房地產開發賽道，抓住了歷史機遇。

　　2020年陳錦石的中南控股集團旗下房地產業務年銷售額突破2000億大關，當年他憑借140億的身家位列中國“胡潤百富榜”第388名，成為南通首富，一時風頭無兩。在建筑領域，中南集團曾獲魯班獎26項、特別魯班獎1項、詹天佑獎15項等國家級大獎80余項，曾參建過鳥巢、國家大劇院、北京大興國際機場、中央電視臺總部大樓等國家項目，累計為上百萬人提供就業崗位。2021年，中南控股集團位列“中國民營企業500強”第10位。

　　然而時隔兩年，中南控股集團就從“中國民營企業500強”榜單中徹底消失了。2024年，中南控股的上市平臺“中南建設”因“1元面退”規則而從A股落寞退市，退市前市值僅剩約21億元。

　　2010年1月4日，世界第一高樓迪拜哈利法塔宣告落成，遠在萬里之外的南通建筑人也興奮不已。

　　這座高828米的摩天大樓創造了人類建筑史上的奇跡，該塔由美國建筑師阿德里安·史密斯設計，由美國建筑工程公司SOM，比利時建筑商Besix，阿拉伯建筑工程公司Arabtec和韓國三星公司聯合負責實施，而關鍵的土建施工則由來自中國南通如皋的南通六建建設集團有限公司承包。

　　南通六建早在1956年就已成立，最初為全民所有制企業，后改制為民營企業。南通六建在海外市場也頗具影響力，因建造哈利法塔取得了中國第一個海外“魯班獎”，業務拓展至俄羅斯、阿聯酋、以色列、柬埔寨、越南等十多個國家及地區。

　　2021年，南通六建在“中國民營企業500強”排名第199位，然而到2022年就消失于榜單中。

　　2022年1月12日，江蘇省如皋市人民法院正式發布(2021)蘇0682破申52號民事裁定書，南通六建被債權人申請進行破產重整。

　　當時法院查明，南通六建不能清償到期債務并且明顯缺乏清償能力，但其所擁有的“特級”建筑資質資源具有相應的市場前景，具備進行重整的價值及可能。

　　不過，南通六建的資產負債情況非常復雜，除存在歷史遺留債權債務外，還因近年來一直采用掛靠、轉包、分包經營模式而形成了約1500多個管理型工程項目所涉分包分供商等的巨量債務，不僅導致管理人難以在法律規定的重整期限內處理完畢，而且導致傳統的整體承債存續型重整難以被重整投資人接受。因此，管理人提出保留南通六建公司存續經營，由南通六建公司新設子公司承接南通六建公司負債和部分資產進行清算的“分離式處置、清算式重整”方案。

　　南通六建公司管理人以南通六建公司100%股權為出售標的，通過淘寶網公開競價招募重整投資人，拍賣底價為清算評估價。

　　2022年11月5日，這家擁有輝煌歷史的建筑行業“巨頭”，其100%股權以2.0354億元底價被一家公司競走。