今年前11個月，全國法拍住宅賣了近1500億元

　　今年前11個月，全國法拍住宅賣了近1500億元。

　　中指法拍數據庫監測，截至11月底，2024年全國法拍市場掛拍法拍住宅數量累計28.9萬套(包含已成交、已流拍、已中止、暫緩、撤回)，較2023年1-11月31.2萬套同比減少約7.2%。累計成交法拍住宅拍品數量約10.4萬套，總成交金額1471.9億元；較2023年累計成交9.9萬套增加約6.1%，2023年同期總成交金額1503.6億元，減少約31.6億元。

　　11月最貴：1.27億元、單價超24萬元/平方米

　　從各省市來看，2024年1-11月部分省市法拍住宅交易趨勢與上一年比相對平緩；部分省市掛拍量、成交量較2023年同期變化浮動較大，由下圖可見低基數省市變化最為明顯。從成交趨勢上看，廣東、江蘇、浙江、四川等省份成交量位列前位，法拍房成交量較2023年同期分別增加4.8%、9.5%、7.5%、9.1%。

　　成交量排名靠前省份的掛拍量出現不同程度下降。其中，浙江省1-11月交易截止掛拍11900余套較去年下降2.5%；四川省交易截止掛拍量22900余套，同比下降4.5%。成交量另有河南、廣西、山東、福建等省市較上一年同比增加。

　　從城市層面看，2024年11月，法拍住宅掛拍規模最高的是重慶，法拍住宅交易截止拍品數量達到了2095套；其次是宜賓，交易截止拍品數量達到1566套；鄭州、惠州、成都等城市交易截止掛拍數量均超千套。其中，宜賓11月新增掛牌數量大幅增加1245套；重慶新增掛拍數量增加629套；惠州新增掛拍607套，鄭州、成都新增掛拍數量約500套左右。

　　各線城市中，一線城市北京11月新增掛拍法拍住宅238套，交易截止拍品568套，其中成交192套，清倉率33.8%，成交折價率71.2%。

　　上海11月新增掛拍法拍住宅127套，交易截止拍品239套，其中成交118套，清倉率49.4%，成交折價率76%。

　　廣州11月新增掛拍法拍住宅221套，交易截止拍品691套，其中成交183套，清倉率26.5%，成交折價率77%。

　　深圳11月新增掛拍法拍住宅226套，交易截止拍品544套，其中成交214套，清倉率39.3%，成交折價率97.8%。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，11月全國成交總價最高標的物位于上海市徐匯區長樂路661號全幢不動產，該標的物于2024年11月29日在阿里資產平臺成功出讓。該標的物建筑面積527.4平方米，評估價1.5億元，該標的物有6人參與報名，經41輪競價最終成交價1.27億元，成交折價率84%，成交均價240991元/平方米。

　　法拍房清房人已成職業

　　就在11月20日，最高人民法院在其官網發布《關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》(法〔2024〕238號)(以下簡稱《意見》)，對執行法院在網絡司法拍賣中的盡職調查、如實披露所掌握財產信息、不動產騰退交付等作出進一步明確規定。

　　《意見》明確，執行法院應當對財產現狀進行調查，不得以“現狀拍賣”為由免除調查職責。對不動產，應當通過調取登記信息、實地勘察、入戶調查等方式，調查權屬關系、占有使用情況、戶型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息。

　　拍賣財產為不動產的，執行法院應當在拍賣公告中公示不動產占有使用情況。不得在拍賣公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。決定“帶租賃權”或者“帶居住權”拍賣的，應當如實披露占有使用情況、租金、期限以及有關權利人情況等重要信息。此外，法律、行政法規和司法解釋對買受人有競買資格限制的，應當在拍賣公告中予以公示。

　　此外，《意見》還加大了不動產騰退交付力度。《意見》規定對不動產進行處置，除有法定事由外，執行法院應當負責騰退交付，嚴禁在拍賣公告中聲明“不負責騰退”。

　　此前據《南方周末》，職業清房人這個職業是伴隨著法拍房的出現而誕生的。在司法拍賣之前，法院會強制騰空法拍房。實際操作過程中，老賴們以各種手段對抗執行，導致買了房卻住不了。一些法拍房會注明有占用，甚至“法院不負責騰退”。職業清房人就專門靠趕走這些占用人為生。

　　最近，辛巴正在往上游走，嘗試從銀行直接收債權，“這是一個更大的市場”。過去這幾年法拍房買賣中，辛巴明顯可以感覺到，法拍房數量和每個月二手房的交易量有著一定的關聯，“二手房成交量上去了，法拍房數量也多了，比例大約占二手房的1%和2%之間，可如果二手房遇冷，那法拍房數量也會減少”。

　　老板們告訴辛巴(化名)，“公司配了律師團隊、資產分析團隊、攝影拍攝團隊、拍賣公司團隊，還要再弄一個MCN經紀公司，將來我們要培養更多辛巴”。

　　辛巴感覺，現在的法拍房生意，已經變成了和房價賽跑。如果清房速度快、出手快，那可能還有利可圖，否則就有虧本的風險。

　　每經房產整合自中指研究院、南方周末(記者 羅歡歡)