預期在改善 房企債券融資連續三個月增長

　　受多重因素影響，近期房地產企業在融資端的動作開始增多。

　　12月2日，保利發展宣布，面向專業投資者公開發行2024年第五期公司債券。此次債券發行規模不超過15.00億元，債券期限分為5年期和7年期兩個品種，利率詢價區間分別為2.0%～3.0%和2.3%～3.3%。保利稱，此次募資將用于償還其他有息債務，具體為償還發行人銀行借款。

　　同一天，廈門國貿、合肥城建均宣布發行中期票據，規模分別為5億元、10億元。武漢城市建設集團當日也表示，發行13億元超短期融資券。

　　這種密集的融資動作并不是12月才出現，此前，房企發債的積極性已經有所提升。

　　中指研究院統計數據顯示，今年9月至11月，房地產企業債券融資總額連續三個月同比正增長。這其中雖有去年同期基數較低的因素，但也反映出開發商的預期已有所改善。

　　分析人士指出，9月末的一系列穩樓市政策正在起到積極效果，若四季度樓市能持續止跌企穩的走勢，機構信心有望回升，并有助于繼續改善融資環境。

　　民企發債積極性提高

　　近年來，房地產企業非銀融資中，境外債和信托融資的金額與占比均呈下降趨勢，信用債、ABS(資產支持證券化融資)逐漸成為主力。

　　中指研究院的統計數據顯示，2024年11月，房企債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，連續三月出現同比正增長，環比增長66.6%。成本方面，11月房企債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個百分點，環比下降0.25個百分點。

　　從融資結構來看，11月房企信用債融資266.6億元，同比下降14.4%，環比增長22.8%，占比55.2%。

　　雖然房企的信用債發行總量有所下降，但民營房企發債規模顯著增加。11月共有5家民營和混合所有制房企完成信用債發行，分別為新城控股、綠城、美的置業、新希望、濱江集團，發行總金額46.3億元，創年內新高。其中，新城控股于月末發行了2024年度第二期中期票據，發行規模15.6億元，期限5年，票面利率3.50%，認購倍數為1.97倍。

　　但考慮到民營房企發債融資數量較少，且有一定的隨機性，此舉是否反映出民企發債規模提升的趨勢，仍待進一步觀察。

　　值得注意的是，當前信用債發行渠道仍向優質房企敞開，但總體受益企業數量相對有限。相比之下，ABS更看重資產質量和現金流，一些持有優質資產的房企將其視作拓寬融資渠道、盤活存量資產的重要方式。

　　11月房企ABS發行規模為216.2億元，同比增長81.2%，環比增長197.2%，占比44.8%。其中，類REITs(不動產投資信托基金)是發行規模最大的一類資產證券化產品，占比達53.4%；其次是供應鏈ABS,占比為29.1%；CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)/CMBN(商業地產抵押貸款支持票據)占比17.5%。

　　11月20日，中信證券—越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃完成發行，這是市場上第四單持有型不動產ABS，也是首單商業物業持有型不動產ABS。

　　與此同時，近年來房企發行境外債的規模仍然較小。根據中指研究院的統計，自今年8月以來，房地產企業已連續四個月未發行境外債。

　　四季度至關重要

　　在樓市深度調整、房企投資熱情減弱的背景下，近年來房地產企業對融資的需求有所下降。其中，民營房企融資需求的收縮尤其明顯。

　　今年2月以來，房地產行業債券融資額度連續7個月低于上年同期。自9月起，這一指標終于轉正，并連續三個月保持同比增長。

　　中指研究院指出，2024年1~11月，房地產行業債券融資總額4852.7億元，同比下降24.0%。但近幾個月的降幅已明顯收窄。

　　政策層面釋放出的積極信號，被認為是房企融資積極性提升的重要因素。

　　今年9月24日，央行宣布將“金融16條”和經營性物業貸款兩項階段性政策延期至2026年底。

　　“金融16條”出臺于2022年11月，涵蓋保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六大方面內容，是保障房地產企業融資的重要指導性政策。

　　經營性物業貸款政策于今年初出臺，細化了經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求。被認為是支持民營房企融資的重要政策，尤其是在商業地產領域有所布局的民營房企。

　　北方某大型民營房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，對于布局商業地產的企業來說，放開經營性物業貸款，不失為一項重要的融資渠道，該政策還有助于房企拓展經營性業務，探索新發展模式。他還透露，前幾年曾向監管部門呼吁放開該項政策。

　　以龍湖為例，今年上半年，龍湖集團經營性物業貸款凈增219億元。標普在最近的一份評級報告中指出，通過經營性物業貸款，龍湖集團將能夠全額償付2024年剩余和2025年到期的境內債券。

　　土地交易的升溫以及融資成本的下降，也有助于房企加快融資端的動作。前述房企人士表示，年末不少城市推出優質地塊，企業在拿地后，便可依托在建項目開展融資。

　　該人士還指出，當前房企發債的成本較低，通過發債做債務置換，也是一些房企的選擇。

　　中指研究院企業研究總監劉水向21世紀經濟報道記者表示，整體來看，9月底中央的一系列舉措有效地提振了市場信心，最近兩個月，市場出現階段性回穩。

　　他認為，今年四季度對明年房地產預期和走勢至關重要，相關舉措若能夠在四季度落地形成合力，將對明年市場企穩形成有力支撐。在市場止跌企穩后，機構信心有望回升，有助于改善融資環境。而當房企受市場回暖刺激恢復拿地后，其新增資金需求也將釋放。