一線城市年尾土地盛宴，頭部央企百億起步踴躍補(bǔ)倉

　　年底最后一個(gè)月，土拍市場出現(xiàn)了久違的“盛況”。

　　近幾日，一線城市土拍市場徹底熱起來了，前有北京巨無霸地塊順利出讓、收金153.32億元；后有深圳灣后海總部地塊拍出185.12億元，刷新深圳宅地成交總價(jià)新高。北上廣深四大一線城市，都爭相趕在年底前，拿出百億級(jí)“壓箱底”好地塊，為回溫的樓市“添把火”。

　　“財(cái)大氣粗”的央國企地產(chǎn)商，也在這場土拍熱潮中盡施拳腳，中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展等房企，密集出現(xiàn)在土地競拍現(xiàn)場，紛紛瞄準(zhǔn)一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，豪擲重金拿地補(bǔ)倉。

　　對這輪土拍的點(diǎn)狀高溫，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，地方政府及房企都有各自的邏輯。地方層面，有城市年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底沖刺；企業(yè)層面，近日在一線城市拿地的房企，都是今年銷售業(yè)績排名靠前的央國企，這些企業(yè)迫切需要補(bǔ)充庫存，以為明年的銷售推盤考慮。

　　一線城市“地王”接連刷新

　　前有北京，后有深圳，一線城市的土拍徹底“爆了”。

　　12月2日，深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位于南山區(qū)粵海街道的地塊正式出讓。該宗地位于深圳后海金融總部基地，建筑面積約26.3萬平方米，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元，此前一經(jīng)掛牌便引發(fā)關(guān)注。

　　在正式競拍現(xiàn)場，各大房企更是為了這宗地激烈競爭，最終經(jīng)過招商和華潤+中海聯(lián)合體的近300輪競價(jià)，最終由華潤+中海聯(lián)合體以185.12億元競得，成交樓面價(jià) 70388元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)46.3 %。

　　自此，深圳迄今為止第九宗百億級(jí)地塊誕生，且刷新了深圳涉宅地塊成交史的總價(jià)新高。

　　為吸引房企拿地，深圳當(dāng)?shù)卦谕恋爻鲎屒捌诒愣喾娇紤]，解除了土地出讓的多項(xiàng)限制條件，以“價(jià)高者得”為原則確定競得人和成交價(jià)，且不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，也不受“90/70”政策限制。

　　“取消土地限價(jià)或有利于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，有助提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率，進(jìn)而對房價(jià)預(yù)期形成支撐。”中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅表示。

　　除了穩(wěn)定市場和房價(jià)，深圳拿出“壓箱底”好地塊，也有自身方面的原因。孫紅梅表示，跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供應(yīng)大幅縮減，截至12月2日，深圳年內(nèi)共成交5宗涉宅用地。近日深圳樓市活躍度持續(xù)提升，這或?qū)�帶�?dòng)房企投資熱度上升，優(yōu)質(zhì)地塊的火爆競拍，也將進(jìn)一步提振市場信心。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳等地年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底沖刺；另一方面，這也是紓困政策的延續(xù)，盡管11月份一線城市商品房交易保持熱度，但從周度數(shù)據(jù)來看，出現(xiàn)政策效應(yīng)減弱的情況，為了保持12月份的熱度，需要地王來刺激市場預(yù)期和信心。

　　深圳不遺余力推出好地的同時(shí)，一線城市中的北京也沒落后。就在深圳土拍幾日前，北京出讓了一宗超級(jí)“巨無霸”地塊，同樣引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注。

　　11月29日，北京一宗巨無霸組團(tuán)地塊正式拍賣，該組團(tuán)地塊由酒仙橋、十八里店、小紅門三個(gè)地塊組成，總建設(shè)用地面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平米，起拍價(jià)高達(dá)153億元。

　　因地價(jià)總額較高，對開發(fā)商資金實(shí)力要求嚴(yán)格，這場拍賣沒有懸念變成了央國企主戰(zhàn)場。當(dāng)天，中海地產(chǎn)和華潤置地兩家房企現(xiàn)場競拍，最終中海地產(chǎn)以153.32億元的總價(jià)格，競得這一組團(tuán)地塊，溢價(jià)率0.21%，銷售指導(dǎo)價(jià)分別為12.5萬元/平方米、8萬元/平方米以及7.9萬元/平方米。

　　本次成交后，高達(dá)153.32億元的成交價(jià)，刷新了北京土地出讓歷史紀(jì)錄。中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，該地塊起始價(jià)高達(dá)153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄，成為總價(jià)“地王”。也是繼今年6月朝陽區(qū)首次推出組團(tuán)地塊之后，又一個(gè)以組團(tuán)形式出現(xiàn)的“巨無霸”地塊。

　　此前，北京土地出讓金總價(jià)最高的地塊，是由中建智地聯(lián)合體以112億元競得的“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園”組團(tuán)地塊，該組團(tuán)由兩宗住宅用地和一宗產(chǎn)業(yè)用地組成，此次出讓的三宗地塊均為住宅用地，這也是其總價(jià)更高的原因之一，顯示出“930”新政房企對北京市場的信心增強(qiáng)。

　　上海土拍也出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。近日上海2024年第七批次集中供地中，新楊思地塊由華潤、越秀、中能建聯(lián)合競得，成交總價(jià)78.969億元，樓面均價(jià)7.44萬/平方米，溢價(jià)率高達(dá)40.37%，是實(shí)行“雙高雙競”規(guī)則以來第一次觸發(fā)中止價(jià)，刷新了上海集中供地以來最高溢價(jià)率紀(jì)錄。

　　頭部央國企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈

　　在這輪土拍熱潮中，頭部央國資房企是絕對的主角，拿地意愿非常強(qiáng)烈。

　　以上海今年第七批次供地為例，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上海本批推出的10宗地塊，共吸引了20家企業(yè)參拍，頭部央國企資金實(shí)力雄厚，補(bǔ)倉上海決心堅(jiān)定，其中華潤報(bào)名8宗地塊，中海報(bào)名7宗地塊，保利報(bào)名6宗地塊，最終華潤、保利、中海等頭部房企，都在本批土拍中有所斬獲。

　　而中海地產(chǎn)，無疑是近期最活躍的選手之一。從11月28日以36.45億元競得上海市楊浦區(qū)地塊、11月29日以153億元競得北京組團(tuán)地塊，到12月2日聯(lián)手華潤以185億競得深圳灣地塊，中海近期已連續(xù)三次出手補(bǔ)倉。如果不考慮聯(lián)合拿地的權(quán)益占比問題，這三宗地總耗資約375億元。

　　頭部房企為何砸重金布局一線城市？李宇嘉表示，今年以來，重點(diǎn)城市、重點(diǎn)項(xiàng)目對房企的業(yè)績貢獻(xiàn)度明顯提升，比如中海在上海、北京、深圳的幾個(gè)項(xiàng)目均獲得熱銷，貢獻(xiàn)了超過一半的業(yè)績。當(dāng)樓市有效區(qū)域開始集中，房企與其到處撒網(wǎng)，不如聚焦重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域，打造高溢價(jià)產(chǎn)品。

　　從地塊特點(diǎn)看，李宇嘉表示，這類地塊均要打造改善型溢價(jià)項(xiàng)目，房企拿地目的是快速銷售、快速回款，以應(yīng)對市場下滑的波動(dòng)。此外，地方政府改革土地出讓模式，減少配建和價(jià)格限制，將打造權(quán)、定價(jià)權(quán)都給到開發(fā)商，后者能打造真正的改善型高端社區(qū)，綜合算下來，利潤率非常高。

　　從房企經(jīng)營層面看，也確實(shí)需要拿一些有利潤空間的地塊，以優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，平滑未來業(yè)績波動(dòng)。

　　今年以來，幾家頭部央國企都面臨一定的盈利下滑壓力。中海前九月總收入為1095.8億元，同比下降6.7%，經(jīng)營溢利為181.8億元，同比下降19.6%。保利前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1827.74億元，同比下降5.06%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為78.13億元，同比下降41.23%。

　　此外，近期一線城市樓市回暖，也給了央國企拿地信心，以彌補(bǔ)今年前期銷售不振的行情。

　　10月25日，中海發(fā)布第三季度報(bào)告，顯示1～9月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為1988.5億元，同比下降16.8%；前三季，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%；同期，華潤置地累計(jì)合同銷售金額約1723億元，銷售面積約754.8萬平方米，分別按年減少26.5%及23.9%。

　　在前三季銷售下滑的背景下，房企迫切需要趁著市場回暖積極補(bǔ)倉，為后續(xù)業(yè)績回升奠定基礎(chǔ)。

　　從新增貨值看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1～11月，華潤置地以1091億元新增貨值占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展以1001億元新增貨值位列第二，綠城中國新增貨值規(guī)模958億元，位列第三；TOP10房企新增貨值總額7037.0億元，占百強(qiáng)房企的32.0%，即頭部十家企業(yè)拿掉市場超三成地塊。

　　值得注意的是，部分房企帶動(dòng)的土拍熱潮，并不代表土拍市場已經(jīng)全面回暖。中指數(shù)據(jù)顯示，2024年1～11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1～10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，均由頭部央國企摘得，民營房企拿地仍較為審慎。

　　克而瑞表示，11月仍有超過半數(shù)企業(yè)未有土儲(chǔ)入賬，拿地金額超過100億的均為今年拿地規(guī)模較多的央國企，且集中在上海、北京等高總價(jià)的核心城市。整體而言，局部亮點(diǎn)出現(xiàn)主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)。“后續(xù)，12月將繼續(xù)迎來大量高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地，國央企依舊會(huì)是核心城市的拿地主力。”

　　作者：孫夢凡