房貸月供不降反升？利率下調后出現這一“怪現象”，銀行怎么說

　　為什么貸款利率下調后的首月，還款金額反而上升了？新一輪存量房貸利率調整落地后，部分借款人首月月供不降反升，相關話題在近期引起廣泛關注，一度登上熱搜。

　　第一財經從部分購房者和銀行處了解到，這一情況確實存在，且主要發生在還款方式為“按月等額本息”的借款人身上。在首月還款之后，借款人次月開始還款金額均會減少。

　　在互聯網社交平臺上，也有不少網友“曬”出了這一現象，不同借款人月供上升幅度不等。有北京市民發布的截圖顯示，按照等額本息方式，在房貸利率下調后，首月月供比上月增加了200多元。

　　第一財經以借款人身份咨詢了工行、農行、中行、建行、招行等多家銀行。其中，農業銀行客服人員表示，對于選擇等額本息方式還款的借款人，房貸利率下調后首月月供增加屬正常現象，原因是當期利率下調之后，首期還款金額中的本金增加，利息則是按照新老利率組合計算，還款金額增多系本金增加部分超過了利息減少部分，下一期還款金額會減少。對于選擇等額本金方式還款的借款人，利率調整后月供會減少。

　　工商銀行客服人員也表示，很多客戶在利率調整或提前還款后，都有可能出現第一個月還款金額升高的情況，后續會恢復正常。不過，對于月供上升的原因和具體計算規則，銀行客服人員普遍建議借款人咨詢經辦分支行或當地個貸中心。

　　有銀行向客戶解釋稱，在10月25日利率下調當天，銀行會根據貸款的剩余本金、剩余期限、執行的新利率，參照銀行業的等額本息還款計算原理重新計算還款額。總體遵循的規則是：還款本息總額減少，總償還本金不變，總付利息減少。

　　第一財經咨詢銀行業人士了解到，對于房貸利率調整后的還款金額變化，可以分拆兩部分來看。

　　首先是本金部分，由于貸款執行利率下降，重新計算的還款額每月還本本金將發生變化，首期本金歸還速率加快，調整后首期歸還的本金會增多。據了解，這與等額本息還款方式的特點有關，即在利率不變情況下，隨著還款期數增加，每月還款總額不變，但其中的本金遞增、利息遞減。

　　其次看利息部分，由于利率變化發生在月中，銀行會通過分段計息的方式單獨計算調整后的首期應還利息。銀行依據在當期時間內(標準為30天)，調整前利率、調整后利率分別占用的天數，再結合貸款剩余本金進行分段計算相加。計算周期不變情況下，首月應還利息會減少。

　　但從各地市民反映情況來看，利率下調后首月月供上升，主要有兩種情況：一是本金上升+利息下降，且本金上升部分>利息下降部分；二是本金上升+利息上升，這類情況較少，部分銀行向客戶解釋為計算天數增加，即10月31天較標準周期多1天。

　　另有城商行銀行業人士解釋稱，在存量房貸利率調整后，對于等額本息還款方式的貸款，該行對其遇到利率調整當月的計息方式做了優化，優化后調整當月應還利息采用分段計息，應還本金按照調整后的利率計算。

　　舉例來看：以本金100萬元，期限20年為例，利率越低，月還款額越少，但首月還款額中的本金會越多。

　　綜合來看，在存量房貸利率下調后，等額本息方式還款的借款人，當月應還款額變化情況主要分三種情況：當月減少的應還利息<當月增加的應還本金，當月總還款額會増加；當月減少的應還利息=當月增加的應還本金，當月總還款額不變；當月減少的應還利息>當月增加的應還本金，當月總的還款額會減少。從下一個月開始，還款金額會下降。

　　事實上，類似情況在2023年存量房貸利率調整時也曾出現，部分銀行也曾對此作出解釋。以農業銀行為例，該行部分分行就曾發文釋疑稱，如果利率調整后客戶月供并沒有減少，首月還款金額甚至增多，屬于正常現象。選擇“按月等額本息”還款方式的客戶，會出現此情況，選擇“按月等額本金”客戶不受影響。