去年以來全國超30城優(yōu)化、取消住房限售，業(yè)內：極大提升房屋交易市場流動性

　　又有一城加入取消商品住房限售的隊伍。

　　據(jù)南京發(fā)布，3月31日，南京市舉行進一步促進南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策新聞發(fā)布會。會上，南京發(fā)布穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“房七條”，其中明確，自2025年3月31日起，南京市范圍內取消限售，商品住房在取得不動產(chǎn)權登記證書后即可上市交易，有效滿足居民各類置換改善需求。

　　限售政策最初是為了應對房地產(chǎn)市場過熱而出臺的調控措施。以南京為例，其住宅限售政策始于2017年。2017年5月13日，南京市政府辦公廳出臺《南京市關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控的通知》，并自5月14日起正式執(zhí)行。該通知規(guī)定，居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織等新購買的住房(新購買是指自本通知執(zhí)行之日起購買)，須取得不動產(chǎn)權證書滿3年后方可辦理轉讓合同備案和登記手續(xù)，贈予住房也同樣納入3年限售范圍。到了2022年5月，南京對限售政策進行調整，對于預售商品房，限售時間從原來的辦理產(chǎn)權證滿3年，調整為合同備案日期滿3年。

　　值得注意的是，2024年11月，南京松綁限售政策，買房人購買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易。

　　業(yè)內認為，此次南京全面取消限售，有助于改善住房置換流通，對于改善性需求釋放有一定的助力效果。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，從房屋交易的流動性角度來看，過去限售政策的出臺，主要是從限制房屋交易短線操作的角度出發(fā)，旨在防范各類投資投機需求和快進快出的炒作現(xiàn)象，本質是限制了流動性。當前取消限售政策，吻合了房地產(chǎn)市場供求關系的新變化，體現(xiàn)了精準施策、響應群眾呼聲的導向。取消限售政策后，商品住房的上市交易將不再受時間或其他條件限制，這將極大提升房屋交易市場的流動性，也體現(xiàn)了住房市場“市場化”的導向。

　　機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年以來，全國超30城優(yōu)化、取消限售政策。其中一線城市廣州和深圳已分別于去年5月、10月取消限售。今年2月，重慶也宣布取消限售。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，在22個重點城市中，目前北京、上海、杭州、成都、蘇州、無錫等地仍有限售政策未取消，如杭州去年10月后，新出讓地塊需搖號項目不再執(zhí)行限售，但已執(zhí)行限售項目未取消限售；成都去年10月后，新取得房產(chǎn)證的住房可上市交易，但過去已經(jīng)納入限售的住房仍執(zhí)行限售；北京對限競商品房、共有產(chǎn)權房的限售政策仍在；上海則對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉讓。

　　58安居客研究院院長張波認為，南京全面取消商品住房限售，目的在于推進房地產(chǎn)市場走穩(wěn)，并拉動更多有效置業(yè)人群入市。作為長三角核心城市，南京的調控轉向對全國諸多高能級城市都有示范效應，標志著去除各類行政限制會進一步擴大化，政策導向從“防炒房”到“促流動”轉變。從效果來看，這也會增大二手房上市掛牌量，并帶動更多存量房流通，實現(xiàn)“賣舊換新”的良性循環(huán)。但值得關注的是，取消限售之后，大量二手房上市也可能導致部分集中掛牌量增多的區(qū)域和小區(qū)房價短期內出現(xiàn)波動，對市場產(chǎn)生一定影響。同時二手房也可能對新房形成更為明顯的分流，導致二手房成交比例進一步增大，這一雙刃效應也應關注。

　　張波認為，取消限售在杭州、成都等城市全面推行的可能性較大，但一線城市政策調整會更為審慎，尤其是核心區(qū)域的限購、限售放松的可能性在近期都較小。

　　記者 計思敏