住房公積金貸款利率有望下調(diào)，會(huì)否為商貸利率繼續(xù)下行打開空間？

　　近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》(下稱《方案》)。其中提到，要更好滿足住房消費(fèi)需求，“適時(shí)降低住房公積金貸款利率”“擴(kuò)大住房公積金使用范圍”。

　　此前，今年的政府工作報(bào)告也提出，要大力提振消費(fèi)，實(shí)施提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)。樓市仍是最受關(guān)注的領(lǐng)域之一。

　　去年以來，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)一步下行，商貸利率與公積金貸款利率之間的利差不斷收窄，部分地區(qū)一度出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，引起市場(chǎng)對(duì)公積金貸款利率或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)的猜測(cè)。受訪人士表示，考慮到擴(kuò)大內(nèi)需、提振樓市的迫切性，這一增量舉措市場(chǎng)期盼已久，“該降了”。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若公積金貸款利率調(diào)降落地，一方面將進(jìn)一步為購(gòu)房者減負(fù)；另一方面能夠釋放積極信號(hào)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)信心。

　　商貸與公積金貸款利差已處歷史低位

　　《方案》在“大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)”中提到，更好滿足住房消費(fèi)需求。適時(shí)降低住房公積金貸款利率。

　　在商貸利率持續(xù)下行背景下，市場(chǎng)對(duì)公積金貸款利率的調(diào)整期待已久。“這是本次新的增量政策方向之一。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，年內(nèi)適時(shí)降低公積金貸款利率，將進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本。

　　當(dāng)前，我國(guó)5年以上公積金貸款利率為首套2.85%、二套3.325%，處于歷史低位。不過，回顧來看，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)以來，5年期以上LPR已從4.85%降至3.6%，累計(jì)調(diào)降125BP(基點(diǎn))；同期，5年以上公積金貸款利率則僅調(diào)降2次合計(jì)40BP。

　　在這期間，央行還多次放松商貸利率下限直至取消，各城市的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)加點(diǎn)數(shù)普遍有不同程度的下降。尤其在去年LPR先后3次下行之后，越來越多的城市房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”，與公積金貸款利率利差進(jìn)一步收窄至10BP甚至以下，來到歷史低位。個(gè)別城市甚至出現(xiàn)商貸利率與公積金貸款利率倒掛的現(xiàn)象，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　以廣州為例，去年四季度，在10月5年期以上LPR報(bào)價(jià)下降25BP至3.6%之后，當(dāng)?shù)囟嗉疑虡I(yè)銀行跟隨調(diào)整后的房貸利率最低低至2.6%，較公積金貸款利率(首套房)低了25BP。隨后不久，當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套房貸利率被要求不得低于3%，部分銀行陸續(xù)對(duì)商貸利率進(jìn)行逆向調(diào)升。

　　在此背景下，基于公積金貸款低利率、普惠性等特點(diǎn)和功能定位，不少市場(chǎng)人士預(yù)期并呼吁公積金貸款利率下調(diào)。有分析認(rèn)為，公積金貸款利率下調(diào)，除了減負(fù)作用，會(huì)進(jìn)一步釋放出積極信號(hào)提振市場(chǎng)信心，也有望為商貸利率的下調(diào)釋放一定空間。

　　華泰證券報(bào)告認(rèn)為，較窄的利差對(duì)商貸利率進(jìn)一步下行形成門檻，這也是2024年四季度以來房貸利率下調(diào)速度減緩，甚至部分城市首套房貸利率有所反彈的原因。降低公積金貸款利率有望打開商貸利率下行空間，進(jìn)一步支持住房消費(fèi)需求。

　　不過，招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任董希淼對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，公積金貸款利率只是一個(gè)參照系，商貸利率調(diào)整并不與其掛鉤，此前個(gè)別城市逆向調(diào)升商貸利率的根本原因是商貸本身出現(xiàn)了“超調(diào)”。

　　央行《2024年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中曾提到，在有效信貸需求不足的情況下，銀行過度競(jìng)爭(zhēng)貸款，部分貸款利率特別是大企業(yè)貸款利率明顯低于同期限國(guó)債收益率。極少數(shù)銀行為搶占市場(chǎng)份額，還出現(xiàn)以顯著低于保本點(diǎn)的利率水平發(fā)放房貸的情況，不利于可持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　“公積金貸款具有較強(qiáng)的政策性，在商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率大幅度下降的情況下，公積金貸款利率應(yīng)盡快進(jìn)行調(diào)整，保持與商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的適當(dāng)利差，更好地發(fā)揮公積金貸款的普惠性。”董希淼表示，一般而言，住房公積金貸款利率應(yīng)低于同期限商業(yè)性住房貸款利率50BP以上。

　　以商貸利率水平相對(duì)“堅(jiān)挺”的一線城市北京為例，目前該市首套房商貸利率為3.15%(LPR-45BP)，二套房貸利率五環(huán)內(nèi)、五環(huán)外分別為3.55%(LPR-5BP)、3.35%(LPR-25BP)。以此計(jì)算，北京商貸利率與公積金貸款利率之間的利差為首套房30BP，二套房22.5BP(五環(huán)內(nèi))、2.5BP(五環(huán)外)。

　　公積金貸款政策持續(xù)優(yōu)化

　　事實(shí)上，此輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以來，住房公積金貸款政策調(diào)整是各大城市樓市政策優(yōu)化的重要方向，目前仍在持續(xù)。

　　去年5月，央行宣布自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，2024年5月18日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，根據(jù)借款合同約定自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。

　　目前，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市在內(nèi)的各地均已跟進(jìn)落實(shí)。調(diào)整后，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.775%和3.325%。

　　據(jù)北京住房公積金管理中心測(cè)算，以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，利率調(diào)整后每月將少還154元；如采用等額本息還款方式，每月將少還約135元。

　　另?yè)?jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來各地有約90城(區(qū))出臺(tái)政策約130條，其中針對(duì)公積金貸款政策的優(yōu)化約50條，優(yōu)化方向主要為降低首套、二套房公積金貸款首付比例，提高公積金貸款最高額度，優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、延長(zhǎng)還款期限、優(yōu)化商轉(zhuǎn)公等。其中，有超10地提高公積金貸款額度，超10地下調(diào)公積金貸款首付比例，約10地延長(zhǎng)公積金最長(zhǎng)貸款期限。

　　就在3月16日，深圳再度優(yōu)化公積金政策，包括將家庭最高額度提高至110萬元，購(gòu)買首套最高額度可上浮40%、多孩家庭可上浮50%，購(gòu)買保障性住房可上浮20%，合計(jì)可上浮110%。若購(gòu)房的多孩家庭符合上述條件，貸款額度可提升至231萬元。同時(shí)，購(gòu)買二套首付比例下調(diào)至20%。此前的2月，大連也針對(duì)符合條件的碩士研究生和多孩家庭推出貸款額度上浮政策。

　　“貸款額度的大幅提升，能較大幅度降低符合條件的購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)于市場(chǎng)活躍度的提振有著積極作用。”陳文靜說。

　　“應(yīng)更好地支持居民使用住房公積金購(gòu)房、租房，比如大幅度簡(jiǎn)化辦理支取手續(xù)。”董希淼認(rèn)為，要讓公積金貸款更好地發(fā)揮作用，還應(yīng)該從多方面進(jìn)行制度優(yōu)化。

　　《方案》還提到，要擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

　　華泰證券報(bào)告認(rèn)為，住房公積金“既提又貸”早在2024年于部分省市如四川樂山、遼寧沈陽(yáng)、江西南昌等開始試點(diǎn)并推廣，從這些地方的試點(diǎn)效果來看，主要體現(xiàn)了緩解居民購(gòu)房資金壓力、激活市場(chǎng)需求等意義，通過降低購(gòu)房門檻，助力剛需以及改善需求釋放。從《方案》此次提法看，未來有望從地方試點(diǎn)轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性優(yōu)化，向更多城市推廣。

　　陳文靜認(rèn)為，政府工作報(bào)告從擴(kuò)需求、去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)、新模式等方面明確了2025年房地產(chǎn)政策方向，《方案》進(jìn)一步細(xì)化了促進(jìn)住房需求釋放的政策舉措，優(yōu)化公積金政策有望成為各地落實(shí)促需求政策的重要抓手之一。“預(yù)計(jì)接下來更多城市或?qū)�從提升公積金貸款額度、提取公積金作為首付等方面加快跟進(jìn)落實(shí)。”她說。